小規模宅地等の特例とは？遺産相続が始まる前に知っておきたいメリットとデメリット

遺産相続で土地や建物を手にした場合は、相続人として相続税を納税しなければなりません。

そのときに納税する相続税を安くする方法があるのをご存じですか？

それが「小規模宅地等の特例」なのです。

今回は遺産相続が始まる前に知っておきたいメリットとデメリットについて解説していきます。

これで土地や建物を相続しても相続税を安くおさえることができます。

小規模宅地の特例とは？

小規模宅地の特例とは「相続税の納税負担を軽くするための制度」で、租税特別措置法第69条の４に定められているものです。

「相続財産」と呼ばれるものには現金や預貯金、株式や貴金属などだけでなく土地や家屋なども含まれます。

相続財産は、経済的な価値のある資産として相続税がかかることになっています。土地や家屋がどれくらいの金銭価値があるかどうかは「相続税評価額」によって評価されるのが一般的です。

たとえば購入時に6,000万円だったマンションは相続時に3,000万円の評価となることが考えられます。

そしてこの「相続税評価額」をもとに実際に納税する相続税の金額が決定することになりますが、もしまだその家で暮らしている人が相続したとしたら、相続を受けた人にとって大きな負担となってしまいます。

相続した土地や家屋で暮らす人の相続税の納税負担を軽くするために「小規模宅地等の特例」という制度があるのです。

特例適用のメリットとデメリット

小規模宅地等の特例を適用することによって得られるメリットは、

という2点が挙げられます。

まず1の「宅地の課税価額を最大80%減額することができる」というメリットですが、相続税評価額が3,000万円のマンションを例に挙げて考えてみましょう。

宅地の課税価額とはここでいう3,000万円が当てはまります。この3,000万円の80%である2,400万円を減額することができるため、3,000万円から2,400万円を引いた600万円が課税価額となります。

もし小規模宅地等の特例を適用しなければ3,000万円に対して相続税の計算が行われますが、小規模宅地等の特例を適用すれば600万円に対して相続税の計算が行われることになります。

そして「特定居住用宅地等」に当てはまる宅地であれば330㎡までこの小規模宅地等の特例を適用することができます。

先ほど例に挙げた3,000万円のマンションの面積が120㎡の場合は、まだ110㎡の宅地に対して80％減額することができるということになります。

そして、結果として全体の相続税を安くすることができるため、２の「課税価格の合計額が減額することにより相続税の総額を安くすることができる」というメリットを受けることができるのです。

小規模宅地等の特例を適用するデメリットはありません。

デメリットがないなんて怪しいと思われるかもしれませんが、実は相続税を計算するために必要な「遺産に係る基礎控除額」の引き下げが関係しています。

平成25年の税制改正によってこの「遺産に係る基礎控除額」が、「5,000万円+（1,000万円×法定相続人数）」から「3,000万円＋（600万円×法定相続人数）」に引き下げられ、平成27年1月1日から実施されることになりました。

たとえば法定相続人数が5人だった場合、税制改正前であれば課税価格の合計額が1億円（＝5,000万円＋（1,000万円×5人））以上でなければ、相続税はまったくかかりませんでした。

しかし税制改正後は課税価格の合計額が6,000万円（＝3,000万円＋（600万円×5人））を超えると相続税がかかることになったのです。

したがって、今までよりもより多くの人が相続税を納税する構造に変わったため、相続税とは無縁だと思っていた人たちの相続税の負担を軽くするために「小規模宅地等の特例」が法整備化されることになり、「遺産に係る基礎控除額」の引き下げと同時に施行されることになったのです。

適用要件

小規模宅地等の特例を適用するための要件は以下のようなものがあります。

• 特定居住用宅地の限度面積は330㎡まで
• 特定事業用宅地の限度面積は400㎡まで（※貸付事業の場合は200㎡までで限度額は50%）
• 居住用と事業用の宅地を併用する場合は730㎡まで

などがあります。

小規模宅地等の特例は、これらの限度面積以内であれば誰でも適用できる制度ですが、「特定居住用宅地」や「特定事業用宅地」に当てはまるかが問題となります。

たとえば「特定居住用宅地」ですが、

• 被相続人が相続開始直前に住んでいたという宅地である

という点が1つめの条件になっています。

そのうえで、相続によって取得した人が、

などによってそれぞれ異なる要件が設定されています（※配偶者には要件は設定されていません）。

特に1つめの「被相続人が相続開始直前に住んでいたという宅地である」という要件は「被相続人がその宅地を生活の本拠としていたかどうか」で判定されることになっています。

そのため、

には、小規模宅地等の特例は適用されません。

また、老人ホームに入居や入所していて空き家になっていた場合は、基本的に小規模宅地等の特例を適用することはできませんでした。

しかし要件緩和によって一定の要件（要介護認定か要支援認定を受けていたか等）を満たす場合に限り適用することができるようになっています。

適用方法

小規模宅地等の特例を適用するためには以下3点の手続きが必要です。

上記3点を相続税申告書の提出時に手続きすれば、小規模宅地等の特例を受けるための申請書などをあらかじめ税務署へ提出する必要はありません。

注意点

小規模宅地等の特例は、相続時に適用される制度です。

そのため相続開始前に贈与を受けていた宅地に関して適用することはできません。

たとえ贈与を受けた年に相続開始となった場合であったとしても相続開始前に贈与を受けたことに変わりはないため、小規模宅地等の特例を適用することはできない点で注意が必要です。

まとめ

小規模宅地等の特例は下記の6つにまとめることができます。

小規模宅地等の特例は宅地面積の限度額を超えない範囲で誰でも適用することができます。

すぐに相続が開始になったときに備えて宅地面積の合計を見積もっておくと安心です。

参考URL:国税庁

• 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
• 老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例（平成26年1月1日以後に相続又は遺贈により取得する場合の取扱い）
• 相続税の計算

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